Ипотека в новостройке. На что обратить внимание будущим новоселам?

Для одних слово «ипотека» звучит как приговор, а для других — как шанс обрести свою жилплощадь. Большинство решившихся на покупку квартиры выбирают жилье в новостройках. Обычно этому способствует множество факторов. Во-первых, появляется возможность сделать все на свой вкус: зонирование, инженерные коммуникации, ремонт. Во-вторых, новая инфраструктура: большинство компаний практикует застройку целыми микрорайонами, а это значит, что здесь же вскоре появятся современные медицинские и образовательные учреждения. В-третьих, стоимость квартир в новых домах зачастую бывает ниже, чем аналогичное по площади жилье в старых районах или центре города. Поэтому для всех тех, кто решился на такой важный шаг, как покупка собственного жилья в кредит, мы подготовили пошаговую инструкцию, которая поможет Вам избежать многих подводных камней. Свои экспертные комментарии предоставили как компании-застройщики, так и ведущие специалисты банков.

​

«Я определился с застройщиком и выбрал квартиру, которую хочу приобрести в кредит. Куда мне обратиться сначала: в компанию или сразу банк?»

«На сегодняшний день рынок ипотеки достаточно технологичен и предлагает максимально доступный сервис, поэтому приобрести квартиру в кредит можно как через банк, так и через застройщика», - отвечает Андрей Спиваков, главный управляющий директор Совкомбанка.

«Вы можете узнать список банков-партнеров у выбранного застройщика (обычно этот перечень указан на его сайте или на сайте жилого комплекса) или сразу обратиться в банк-партнер данного застройщика. В любом случае вашу заявку на ипотечный кредит будут рассматривать в банке», - рассказывает руководитель розничного блока банка «Возрождение» Антон Рябов.

«В настоящее время многие девелоперские компании оказывают клиентам помощь в оформлении ипотеки. Поэтому покупателю, который самостоятельно выбрал жилье, я бы рекомендовала обращаться к застройщику или его официальному брокеру, чтобы с их помощью найти самую выгодную и удобную для себя ипотечную программу среди банков, аккредитовавших новостройку.

Немаловажным аргументом также является то, что с некоторыми банками крупные компании, такие как Setl City и «Петербургская Недвижимость, разрабатывают уникальные акции с низкими ставками или эксклюзивными условиями по оплате. О наличии таких специальных программ можно узнать только при обращении к застройщику. Например, у нас действует акция на оформление ипотеки в Банке «Санкт-Петербург», по которой ставка только для наших клиентов снижена с 10,5% до 9,5% годовых», - поясняет Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость».

«В ГК ПИК клиент может обратиться сразу в офис продаж, где выберет объект и подаст заявку на ипотеку. Более того, при подаче заявки через нашу компанию клиент сможет получить решение быстрее, чем через банк, и воспользоваться уникальными предложениями от банков-партнеров», - добавляет Юрий Никитчук, начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК ПИК.

«Для начала я бы рекомендовал обратиться к застройщику для того, чтобы уточнить стоимость рассматриваемого объекта и перечень аккредитованных банков. Исходя из этих параметров можно уже выбирать банк и рассчитывать размер заемных средств. К тому же сейчас многие строительные компании, в том числе и наша, практикуют консультирование клиентов по ипотеке прямо в своем офисе. Я скажу больше, группа компаний «ЕДИНСТВО» совместно с банками-партнерами предлагает услугу заключения ипотечного договора на месте. Клиент, приходя на консультацию, может не только определиться с выбором квартиры, но и оформить все необходимые документы. На мой взгляд, это очень удобно – все вопросы покупки квартиры можно решить в одном месте, тем более, что вся процедура займет не больше полутора часов», - отмечает заместитель генерального директора по развитию - начальник отдела продаж ГК «Единство» Телешов Александр Викторович.

«Какие документы необходимо собрать для получения ипотеки?»

«Как правило, необходимый пакет документов стандартизирован и включает паспорт, а также документы, подтверждающие доходы и трудоустройство потенциального заемщика», - говорит представитель ПАО «Совкомбанк».

«Основной пакет документов:

• 
  документ, удостоверяющий личность;
• справка 2НДФЛ или справка по форме Банка, подтверждающая уровень доходов;
• копия трудовой книжки;

В большинстве банков список документов примерно одинаковый.

Также, существует программа по 2-м документам:

• документ, удостоверяющий личность заемщика и его супруга;
• СНИЛС

При этом в каждой компании есть особые условия. Например, в ГК ПИК минимальный пакет документов не влечет за собой увеличение первоначального взноса благодаря эксклюзивным кредитным программам от банков-партнеров», - рассказывает Юрий Никитчук из ГК ПИК.

«Пакет документов, как правило, одинаков во всех банках. Однако существует возможность рассмотрения заявки без документов о доходе и трудовой деятельности, но, как правило, для этого нужно иметь первоначальный взнос от 40%», - добавляет Елена Назаренко, руководитель департамента ипотечных продаж Промсвязьбанка.

«Какие требования предъявляются к кандидатам на получение ипотечного займа? На что стоит обратить внимание молодым семьям, пенсионерам и военным?»

«Ипотечный кредит одобрят, если Вам больше 18 лет (максимальный возрастной порог в каждом банке свой), Вы являетесь гражданином РФ, у вас стабильный доход, и на последнем месте работы вы уже более 6 месяцев. Формула расчета очень проста – на 30 тысяч зарплаты банк дает в среднем 2 миллиона рублей. Для получения кредита банк рассматривает до трех созаемщиков, при этом учитывается их совокупный доход, исходя из которого определяется максимальный размер кредита. Созаемщиками могут быть супруги, гражданские супруги, ближайшие родственники, родители и совершеннолетние дети», - отвечает руководитель розничного блока банка «Возрождение».

«Требования конкретного банка зависят от его риск-политик. Скорее всего отказ получат клиенты, у которых есть текущая просрочка по кредиту или текущего дохода не достаточно для обслуживания ипотечного кредита», - добавляет представитель ПАО Промсвязьбанка.

«Требования к заемщикам также могут сильно отличаться в разных банках, например, некоторые из них не выдают ипотеку иностранцам, требуют определенный стаж работы, наличие хорошей кредитной истории и так далее», - поясняет Юлия Мошкова, представляющая ЦРП «Петербургская Недвижимость».

«Основной критерий — это доход заемщика, т.е. возможность производить ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту на регулярной основе. При этом такие платежи не должны превышать ежемесячный доход. Такие требования относятся ко всем группам заемщиков.

Но, например, для военных более важен размер выделенных кредитных средств и средств по сертификату НИС, т.к. на основе этих показателей они могут выбирать себе квартиру. И исходя из ее стоимости и размера этих средств будет понятно сколько личных денежных средств необходимо военнослужащему для приобретения квартиры», - заключает заместитель генерального директора по развитию - начальник отдела продаж ГК «Единство».

«Часто на сайте компаний можно встретить «застройщик аккредитован банком» и «банк-партнер». Значит ли это, что я могу взять ипотеку только в этих банках?»

«Банковская аккредитация жилых комплексов предоставляет покупателям возможность оформить ипотеку под залог приобретаемого жилья. Это самый распространенный способ обеспечения кредита, поэтому строительные компании стараются аккредитовать объект сразу в нескольких банках, чтобы клиенты могли выбирать среди множества ипотечных программ. Вместе с тем покупатель всегда может обратиться в другую финансовую организацию, вне зависимости от наличия аккредитации, если у него есть в собственности еще одна недвижимость, которую он мог бы использовать в качестве залога», - отвечает специалист ЦРП «Петербургская Недвижимость».

«В перечне банков-партнеров указываются банки, с которыми сотрудничает застройщик. Клиент может выбрать любой другой, но застройщик всегда рекомендует сотрудничать с теми банками, с которыми все бизнес-процессы уже согласованы, а значит, не возникнет проблем с проведением сделки», - говорит Юрий Никитчук, начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК ПИК.

«В большинстве случаев банк работает только с этими банками (обычно их перечень достаточно большой). Застройщик может отказать в работе с неаккредитованными банками, либо процесс такой аккредитации может занять значительное количество времени. К тому же определение «банк-партнер» подразумевает под собой специальные преференции для застройщика, например, особая ставка по ипотеке, индивидуальные условия при оформлении кредита или, если вернуться к вопросу аккредитации объектов, значительное сокращение срока рассмотрения документов», - поясняет представитель ГК «Единство».

«Не означает, но при отсутствии обоюдной аккредитации оформление кредита может занять больше времени и сил. Необходимо также учитывать вероятность отказа в получении кредита в этом случае», - резюмирует Андрей Спиваков, главный управляющий директор Совкомбанка.

«На что стоит обратить внимание молодым семьям, пенсионерам и военным?»

«Сейчас существует множество ипотечных программ со специальными условиями для отдельных категорий клиентов.

Например, банк «Возрождение» является одним из немногих партнеров министерства строительства Московской области и участником программы «Социальная ипотека» для врачей, учителей, молодых ученых и уникальных специалистов.

По этой программе Правительство МО компенсирует заемщику полную стоимость квартиры: половину сразу в виде первоначального взноса, еще половину - в течение последующих 10 лет в виде ежемесячной компенсации. Заемщик-участник погашает только проценты по кредиту.

Также банк «Возрождение» является участником проекта «Обеспечение жильем молодых семей» – государственной программы Московской области, которая включает субсидии, выделяемые молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита.

Кроме того, недавно «Возрождение» начал принимать заявки по программе субсидирования ипотечных ставок до 6% для семей с детьми. Новая программа с государственной поддержкой рассчитана на 5 лет и предусматривает субсидирование ставки по ипотеке до уровня 6% в течение льготного периода для заемщиков при рождении у них в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года соответственно второго или третьего ребенка», - говорит руководитель розничного блока банка «Возрождение» Антон Рябов.

«Нужно ли оформлять страховку на квартиру в новостройке, если я выплачиваю ипотечный кредит?»

«Требования по страхованию зависят от условий кредитования банка. Есть возможность получить кредит как со страховкой, так и без. При этом по кредитам без страхования процентная ставка будет выше. Если клиент выбрал условия со страхованием, то скорее всего придется застраховать жизнь и имущество. Жизнь страхуется с даты выдачи кредита, а имущество - после того, как недвижимость построена и фактически появился объект страхования», - комментирует Елена Назаренко, представитель Промсвязьбанка.

«Оформление страховки является обязательным условием, так как она сможет защитить самого заемщика от непредвиденных ситуаций и сохранить приобретённую недвижимость», - советует главный управляющий директор Совкомбанка.

«Страхование имущества – обязательное условие приобретения квартиры в ипотеку. Договор страхования заключается ежегодно после оформления жилой недвижимости в собственность и действует до полного погашения заемщиком кредита», - говорит Юлия Мошкова из ЦРП «Петербургская Недвижимость».

«До оформления права собственности на объект заключение договора страхования не является обязательным. В большинстве случаев при наличии договора страхования банк предлагает наиболее выгодные условия для клиентов», - поясняет начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК ПИК.

​

«Что будет с моим кредитом, если застройщик обанкротится и не сможет достроить жилье?»

«К сожалению, кредитные обязательства перед банком не зависят от банкротства застройщика и кредит нужно будет выплачивать, но при этом вы сможете включить свои требования к застройщику в реестр требований кредиторов. Банки в основном работают с застройщиками, осуществляющими строительство по 214-ФЗ, что минимизирует риск нецелевого использования застройщиком полученных денежных средств.

Как вариант, дополнительно имеет смыл рассмотреть покупку недвижимости на вторичном рынке с учетом имеющихся возможностей», - отвечает представитель банка «Возрождение».

«В случае задержки передачи квартиры на срок, более чем 6 месяцев, дольщик вправе обратиться к страховщику и требовать возмещения ущерба», - резюмирует специалист ЦРП «Петербургская Недвижимость».

Мы выражаем благодарность за участие в подготовке материала следующим компаниям: ПАО Банк «Возрождение», ПАО «Промсвязьбанк», ПАО «Совкомбанк», ЦРП "Петербургская Недвижимость", ГК «Единство», ГК «ПИК».